A Reforma Tributária e Locação de Imóveis sobre o consumo trouxe mudanças significativas para o mercado imobiliário, especialmente na atividade de locação de imóveis.
Embora ainda não seja possível calcular com exatidão a nova alíquota que será aplicada, é esperado um aumento na carga tributária sobre esta atividade.
A reforma introduziu o IVA Dual – Imposto sobre Valor Agregado, composto por dois tributos: o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), de competência dos Estados e Municípios, e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência da União.
Com a promulgação da Emenda Constitucional nº 132/2023 e a publicação da Lei Complementar nº 214/2025, iniciou-se um processo de transição profunda no sistema de tributação sobre o consumo.
As mudanças, que afetam diversos setores, inclusive o mercado imobiliário, entram em vigor a partir de 2026.
Como é hoje?
Hoje, pessoas físicas e jurídicas do setor imobiliário (como holdings), normalmente enquadradas no regime de lucro presumido, não pagam impostos estaduais e municipais (ICMS e ISS) sobre a locação de imóveis.
No caso da pessoa física, incide somente o Imposto de Renda (IRPF).
Já no caso da PJ enquadrada no lucro presumido, há o recolhimento de Pis e COFINS, que, somados, têm alíquota de 3,65%, bem como de Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPJ) e Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL).
Como será a partir da reforma – Reforma Tributária e Locação de Imóveis
com a Reforma Tributária, a atividade imobiliária passará a pagar impostos estaduais e municipais (IBS), além da CBS (que substituirá o PIS e a COFINS) de competência da União.
A reforma representa um aumento potencial da carga tributária, sendo que a alíquota do IVA DUAL (IBS +CBS) está estimada em 28%.
Contudo, o setor imobiliário está incluído no grupo de atividades que terão redução de 70% sobre a alíquota base do IBS e CBS.
Assim, a alíquota final de IBS e CBS para o setor imobiliário está estimada em 8,4%.
A incidência do IBS e da CBS no mercado imobiliário alcançará:
- Venda de imóveis (inclusive em incorporações e parcelamento de solo);
- Cessão ou transferência onerosa de direitos reais;
- Locação, cessão onerosa e arrendamento;
- Serviços de administração e intermediação imobiliária;
- Serviços de construção civil.
Ou seja, o IBS e a CBS não incidem sobre as operações de permuta e constituição ou transmissão de direitos reais de garantia.
Além disso o IVA DUAL será devido no momento de cada pagamento recebido, ou seja, a incidência ocorrerá de forma periódica conforme a receita mensal auferida.
Mudanças para a Pessoa Física
Atualmente, pessoas físicas que alugam imóveis pagam apenas o Imposto de Renda, cuja alíquota varia de 7,5% a 27,5%, recolhido pelo carnê-leão.
Com a reforma, algumas pessoas físicas também poderão se tornar contribuintes do IBS e da CBS, caso cumpram dois critérios cumulativos:
- Ter alugado mais de três imóveis no ano; e
- Ter receita anual de aluguel acima de R$ 240 mil.
Além disso, se a pessoa física tiver renda de aluguel superior a R$ 288 mil, também deverá pagar IBS e CBS, independentemente do número de imóveis.
Os valores de referência serão corrigidos anualmente pelo IPCA, a partir da publicação da lei em janeiro de 2025.
Mudanças para a Pessoa Jurídica – Reforma Tributária e Locação de Imóveis
Um dos princípios centrais da reforma é a não-cumulatividade, que será operada por meio da tomada de créditos.
O contribuinte poderá abater do imposto devido aqueles valores pagos em etapas anteriores da cadeia produtiva.
No caso das empresas do setor imobiliário, a incidência do IBS e da CBS será obrigatória sobre todas as vendas ou locações onerosas de imóveis realizadas no âmbito empresarial, sem exceções para volume ou receita mínima.
Assim sendo, além do IRPJ e da CSLL, as empresas (incluindo as holdings) que locarem bens imóveis, estarão sujeitas ao recolhimento do IVA DUAL (IBS e CBS) a alíquota (estimada) de 8,4% sobre as suas receitas de locação.
Locação por temporada ou de curta duração (menos de 90 dias)
Contudo, a reforma também trouxe uma regra específica para locações por temporada. Quando o contrato tiver duração inferior a 90 dias, o sistema considerará a operação serviço de hotelaria, e não simples locação.
Além disso, essa classificação é relevante porque, no caso da hotelaria, o redutor da alíquota do IVA Dual será de 40%, contra os 70% aplicados à locação tradicional.
Isso significa que a tributação para aluguéis de curta duração será mais alta do que para contratos de longo prazo.
Dessa forma, no caso de aluguéis de curta duração, a alíquota estimada é de 16,8%.
Conclusão – Reforma Tributária e Locação de Imóveis
Afinal, a Reforma Tributária representa uma mudança estrutural no sistema fiscal brasileiro e terá impactos diretos sobre a locação de imóveis.
A expectativa é que haja aumento da carga tributária, exigindo que o mercado se adapte. Esse processo pode envolver a revisão de contratos, o reajuste de preços e até a migração para outros investimentos.
Além disso, contribuintes obrigados ao pagamento do IBS e da CBS deverão cumprir obrigações acessórias, como manter registros contábeis, emitir recibos, guardar comprovantes e elaborar balanços patrimoniais.
Quando o contribuinte passar a recolher o IBS e CBS, também estará obrigado a cumprir as chamadas “obrigações acessórias”, como manter registros e escrituração contábil, balanço patrimonial, recibos, comprovantes de pagamento, entro outros.
O novo sistema tributará todas as operações de venda ou locação de imóveis nas pessoas jurídicas.
Já no caso de pessoas físicas, apenas serão contribuintes do IVA DUAL caso ultrapassarem os limites de habitualidade ou receita definidos pela lei, preservando o pequeno investidor.
Então, para minimizar riscos e garantir uma transição segura, é fundamental contar com soluções precisas, atualizadas e escaláveis, e um parceiro de confiança.
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Autores
Fernando Porto. Sócio e Coordenador do Núcleo de Direito Tributário da Nemetz, Kuhnen Dalmarco & Pamplona Novaes Advocacia. E-mail: fernando@nkadvocacia.com.br
Pietro Schlogel Remlinger Nogueira. Associado do Núcleo de Direito Tributário da Nemetz, Kuhnen Dalmarco & Pamplona Novaes Advocacia. E-mail: pietro@nkadvocacia.com.br
